حاوره: المصطفى أزوكاح

يعتبر الخبير المغربي، إدريس الفينا، في هذا الحوار، أن الركود هو السمة الغالبة في سوق العقارات بالمغرب، في ظل عدم تراجع الأسعار و عدم تحسن أجور ودخل الأسر في الخمسة أعوام الأخيرة.

وعدت الحكومة في برنامجها بإنتاج 800 ألف وحدة سكنية في الخمسة أعوام المقبلة، ما رأيكم؟

يجب أن نعرف أن الإنتاج السنوي بالمغرب، يصل إلى 130 ألف وحدة، ما يعني أنه يتم إنتاج 750 ألف في العام. وهذا يعني أن الهدف الذي حددته الحكومة ، لا يشكل نقلة على مستوى الإنتاج

ويتوجب أن ننتبه إلى أنه عندما تتحدث الحكومة عن الوحدات، فهي تدمج فيها البقع الأرضية، والأحياء الناقصة التجهيز، التي يعاد هيكلتها، حيث تدرج الأسر التي تقطنها ضمن ذلك الرقم

وأتصور أنه إذا كان هذا هو طموح الحكومة الحالية، فهو دون الحاجيات في المغرب.

كيف تشخصون وضعية قطاع العقار؟

هناك مؤشرا استهلاك الإسمنت والقروض الممنوحة للعقار. فقد انخفض استهلاك الإسمنت في الأربعة أشهر الأولى من العام. وجاري القروض، الممنوحة للإنعاش العقاري واقتناء السكن جامد. هذا يظهر أن القطاع يوجد، منذ خمسة أعوام، في وضعية ركود.

كيف تتطور أسعار العقارات في الفترة الأخيرة ؟

الأسعار ظلت ثابتة. لم تنخفض، ولم تعكس وضعية الركود التي دخل فيها القطاع. وهذا يجد تفسيره في آلية التمويل التي يعتمدها المنعشون العقاريون، الذين يعولون على أموالهم الذاتية وتسبيقات المقتنين التي يوظفونها في البناء.
ويتجلى أن المنعشين الذين يعانون فهم أولئك الذين اشتروا عقارات كبيرة، وبقيت جامدة، علما أنهم يكونون قد اقترضوا. عامل التمويل حاسم في ثبات الأسعار.

عندما تتحدثون عن ثبات الأسعار، هل تعنون بذلك المساكن الجديدة أم المساكن التي تهم السوق الثانوي؟

المؤشر الذي نتوفر عليه  حول الأسعار، هو ذاك الذين يهم السوق الثانوي، أي سوق إعادة بيع المنازل. ومستوى الأسعار في الشقق الثانوية، هي التي تحدد أسعار الشقق الجديدة.

ألم تتراجع الأسعار في ظل الركود، مقارنة بسنوات الفورة العقارية؟

ظلت الأسعار مرتفعة. بعض المدن عرفت بعض التراجع. ونحن نرى أن بعض المساكن انخفضت في بعض المناطق التي تقع في هوامش المدن، ويصعب التنقل إليها، وبالنظر للمنافسة التي خلقتها المشاريع التي تنجز هناك. إذا أخذت عين عودة أو تامسنا، هناك شركات سعت إلى جذب المقتنين، عبر تخفيضات، بينما لا نلمس ذلك في تمارة، القريبة من المدينة والمرافق العمومية.
أما إذا تتبعت تطور الأسعار في أحياء مثل أكدال أو الرياض بالرباط، فإنت ستلاحظ، أنها لم تنخفض، بل إنها ترتفع، بسبب قلة العرض.

ألم يؤد خفض سعر الفائدة إلى تحريض الأسر على شراء السكن؟

 نشير إلى أن انخفاض سعر الفائدة من أجل استقطاب مقتنين جدد، لم يترجم إلى اقتناءات كبيرة. فلو وقع تخفيض سعر الفائدة في وقت الفورة العقارية بالمغرب، لشهدنا اقتناءات كثيرة.
وكما يقول الاقتصادي ماينارد كينز، السياسة النقدية، لا يكون لها أي مفعول في وقت الأزمة. فرغم سعي البنك المركزي، لتحفيز الاستهلاك عبر خفض سعر الفائدة، إلا أن ذلك لا يحدث. هذا ما يستدعي تبني تدابير أخرى من قبل السلطات العمومية، من أجل بث الثقة في نفوس الأسر، وإنعاش الاستهلاك.

 ماهي العوامل التي تحدد سلوك المقتني في المغرب؟

العوامل المحددة لإقبال الأسر على الشراء، هي آفاق تحسن الدخل أو التحسن الآني لذلك الدخل. فعندما ترتفع الأجور، يحرض ذلك الموظف على طلب القروض التي تزيد قيمتها. 

ونحن نلاحظ أن السنوات الخمس الأخيرة، كانت عجاف على مستوى الأجور، ما أفضى إلى ضعف في الاقتناءات. وعموما، الأسر تسعى لشراء مساكن منخفضة الثمن أو تنتظر إلى حين وقوع انفراجة في السوق.

هل المصارف الإسلامية، يمكنها أن تساعد الأسر على اقتناء السكن؟

لا أعتقد أنها ستأتي بمنتوجات تنافس البنوك الموجودة بالمغرب حاليا، رغم أننى أعتبر أنه يجب أن ننتظر.